Predám garsónku v Malackách. Spolu s ňou odstúpim hypotéku. Splatené sú tri roky, zostáva 27. Zn.: Súrne. Aj na takýto inzerát môže natrafiť človek hľadajúci vlastné bývanie.

Bytov na predaj, ktorých majiteľ má hypotéku, nie je na trhu málo. Väčšinou je základný scenár postupu jasný. Kupujúci si vybaví vlastnú hypotéku a peniaze z nej pošle na účet predávajúcemu. Ten si z nich splatí starú pôžičku alebo ak si prípadne kupuje väčší byt, vybaví si novú väčšiu hypotéku.

Inú možnosť, získať spolu s bytom aj existujúci úver, ľudia využívajú zriedkavo. Prevzatie staršej hypotéky má pritom viacero výhod. Napríklad nižšie poplatky či rýchlejší prístup k peniazom. No či sa tento postup oplatí, závisí i od toho, akú úrokovú sadzbu nový dlžník od pôvodného „zdedí“.

Cesta zarúbaná

TREND oslovil osmičku finančných domov a zisťoval, či a za akých podmienok umožňujú prebratie dlhu. Väčšina oslovených bánk sa tomu nebráni. No kto o možnosti vie a má o ňu záujem, musí sa pri návšteve pobočky obrniť trpezlivosťou. Keďže s preberaním hypotéky sa pracovníci v pobočkách často nestretávajú, môže sa potenciálnemu klientovi stať, že o možnosti vie viac ako zamestnanci banky.

TREND pri dvoch pokusoch získať informácie o prebratí dlhu v dvoch rozdielnych bankách na prvýkrát neuspel. V prvej pracovníčka najskôr vyskúšala ponúknuť hypotéku pre mladých. Potom prišlo na rad odporúčanie využiť štandardný postup, prostredníctvom novej hypotéky vyplatiť existujúcu. TREND však získal prísľub, že v banke preveria aj možnosť a podmienky prevzatia hypotéky a zavolajú. K informáciám, že spolu s bytom sa dá v tejto banke získať i rozbehnutá hypotéka, sa TREND nakoniec dopracoval.

Menej úspešný bol v druhej banke. Pri otázke, či je šanca presunúť staršiu hypotéku, dostal zamietavú odpoveď. Hoci oficiálne to banka ponúka. Pracovníčka ponúkla len možnosť vziať si nový úver a vyplatiť existujúci.

Pre finančné domy je poskytnutie novej hypotéky z hľadiska vyberaných poplatkov zaujímavejšie ako posunutie starého dlhu na nového majiteľa nehnuteľnosti. Na porovnanie, za úver v hodnote napríklad 66 400 eur si banky účtujú poplatok od necelých 465 do takmer 600 eur. Jeho výška závisí od sumy pôžičky. Ak klient hypotéku v rovnakej sume prevezme, bankám zaplatí len poplatok za zmenu úverových podmienok. Ten sa pohybuje v oslovených finančných domoch od zhruba 33 eur až po takmer 166 eur.

Ďalšie úspory

„Okrem toho, že človek ušetrí poplatok za poskytnutie úveru, nemusí platiť ani znalecký posudok,“ dopĺňa ďalšie výhody prebratia staršej hypotéky Michaela Trojčáková, vedúca oddelenia retailových úverov v Slovenskej sporiteľni. Celý proces je teda lacnejší a podľa nej aj rýchlejší a jednoduchší ako vybavovanie novej hypotéky.

Za znalecký posudok môže človek zaplatiť okolo sto až dvesto eur. Pri prebratí dlhu tiež nevyskakuje predávajúcemu poplatok za predčasné vyplatenie hypotéky. Ak by ju splatil mimo skončenia fixácie, v bankách by od neho vypýtali zvyčajne štyri percentá zo zostávajúcej sumy. Pri zostatku hypotéky v hodnote 66 400 eur by bol poplatok vyše 2 600 eur.

Napriek tomu, že prebratie dlhu vyzerá na prvý pohľad lákavo, banky hlásia, že je o takúto možnosť len minimálny záujem. Prečo ľudia nepreberajú staršie hypotéky vo veľkom? „Základný problém býva vo výške hypotéky a jej podmienkach. Tie pôvodné nemusia vyhovovať novému majiteľovi nehnuteľnosti. Napríklad predávajúci môže mať úver len do 70 percent hodnoty bytu a kupujúci potrebuje požičať sto percent,“ hovorí Alexander Kmeť z Hypocentra, firmy predávajúcej hypotéky viacerých bánk.

Nový majiteľ bytu, ak má lepšiu bonitu, by tiež napríklad mohol získať v banke lepší úrok, ako bol ten pôvodný. Ak človek na mesačných splátkach vďaka nižšej sadzbe ušetrí desiatky eur, vysoký poplatok za nový úver nie je rozhodujúci.

Okrem toho, počas krízy úroky na trhu klesli. Dnes vybavená hypotéka by tak mohla mať lepšiu sadzbu ako pôžička pred piatimi rokmi. Pre klienta je teraz výhodnejšie, keď požiada o nový úver, ako keby prevzal dlh s podmienkami uzavretými pred niekoľkými rokmi a vtedajším úrokom, tvrdí UniCredit Bank, ktorá sa s prevzatím dlhu na svojich pobočkách nestretáva. „Najmä pri starších pôžičkách nemusia podmienky pôvodného úveru novému dlžníkovi vyhovovať,“ dodáva hovorkyňa ČSOB Zuzana Francúzová.

Prebrať dlh s pôvodnými podmienkami vrátane úroku vyžaduje z osmičky oslovených bánk päť. V Slovenskej sporiteľni, Tatra banke a Dexii dostane nový dlžník vlastný úrok vychádzajúci z jeho bonity, teda schopnosti splácať pôžičku. Ak by si robil chúťky na nízky úrok predávajúceho a nemá podľa banky zodpovedajúcu bonitu, môže naň zabudnúť.

Ako prevziať dlh

Vo všetkých bankách si kupujúceho pred schválením možnosti prevziať okrem bytu aj hypotéku štandardne preveria. Aké má príjmy, výdavky, či nemá záznam v úverovom registri o prípadnom nesplácaní iných pôžičiek.

„Zistíme, či má na hypotéku starého dlžníka bonitu. Ak áno, môže prevziať jestvujúci úver s existujúcimi podmienkami. Pôvodný majiteľ požiada o zmenu a privedie nového. V rámci jedného dodatku k úverovej zmluve si nový dlžník môže niektoré parametre úveru zmeniť,“ opisuje postup M. Trojčáková.

Kedy a čo všetko sa dá zmeniť, je v jednotlivých bankách rozdielne. V Slovenskej sporiteľni si môže klient upraviť splatnosť hypotéky či fixáciu mesiac po jej skončení. Vo VÚB sa v rámci prebratia dlhu mení len meno dlžníka, ostatné podmienky zostávajú rovnaké. Až potom si môže klient hypotéku prispôsobiť.

„Ak má nový dlžník záujem o zmenu splatnosti či fixácie, je potrebné, aby po prevode dlhu podal samostatnú žiadosť. Nemôže o zmeny požiadať skôr, ako sa stane reálne dlžníkom,“ vysvetľuje Alena Walterová, hovorkyňa VÚB.

Napríklad za predĺženie splatnosti úveru banke zaplatí 65 eur. Ak by chcel splácanie skrátiť, vyjde ho to na 133 eur. Banka totiž opätovne prehodnotí bonitu klienta a jeho schopnosť posielať zvýšené splátky každý mesiac. Fixáciu si môže nový dlžník vo VÚB teraz zmeniť len z ročnej na päťročnú, a to bez poplatku.

V Tatra banke sa banka rozhodne, čo novému klientovi v rámci schvaľovacieho procesu umožní upraviť. V ČSOB si môže klient preberajúci staršiu hypotéku na úvod prispôsobiť len deň splátky úveru. Zakotvenie úroku na iný čas, ako mal pôvodný dlžník, umožňuje banka pri najbližšom výročí fixácie sadzby. Dexia banka požiadavky na zmeny posudzuje individuálne. Vo Volksbank si klient môže dohodnúť iný typ sadzby, rozdielnu splatnosť aj zmenu zabezpečenia. Banka v jednotlivých prípadoch môže od nového dlžníka pýtať aj predloženie znaleckého posudku. Aktuálny posudok žiada od kupujúceho aj UniCredit Bank.

Osobitné podmienky

Špeciálne podmienky sú v OTP Banke. Tá totiž umožňuje prevziať dlh len pri hypotékach s garantovaným štátnym príspevkom. Teda pri pôžičkách pre mladých do 35 rokov, ktorí sa pri získaní úveru museli s príjmom zmestiť do hranice platnej v danom čase a majú vďaka tomu nižší úrok.

Hypotéku môže prevziať len rodinný príslušník pôvodného dlžníka, ktorý taktiež spĺňa štátom dané podmienky. Sadzba mu zostane, zmeniť si môže splatnosť úveru a fixáciu po skončení pôvodnej nastavenej. OTP eviduje približne jedno prevzatie takéhoto úveru za štvrťrok.

Podobne nízke sú aj čísla z bánk, ktoré umožňujú prevzatie akejkoľvek hypotéky. V Slovenskej sporiteľni majú jedno až dve prebratia za mesiac, vo VÚB zaznamenali 46 žiadostí za prvý polrok. Ďalšie finančné domy len konštatujú, že o službu majú ľudia nízky až žiadny záujem. Pravda, ani banky ich v jeho rozširovaní nijako nepodporujú, prišli by o možnosť poskytnúť nový úver so zaujímavejšími poplatkami.

Pre klienta je v každom prípade dobré vedieť, že možnosť kúpiť v jednom balíku byt i rozbehnutý úver existuje. No ten, kto by chcel reagovať na inzeráty ponúkajúce „súrne“ presun hypotéky, by si mal takýto krok dobre prepočítať.

Prípadná čerstvá pôžička by mohla priniesť výhodnejšiu sadzbu a nižšie mesačné splátky by viac než kompenzovali vyššie poplatky spojené s jej vybavením.

Prehľadnú tabuľku podmienok jednotlivých bánk pri predaji a kúpe bytu s hypotékou si pozrite tu.

Foto na titulke - Maňo Štrauch, Flickr.com

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.