Čo je výhodnejšie – predaj alebo darovanie bytu?

23.11.2004 | Patrik Benčík | advokát

  • Chcel by som synovi darovať byt. Je výhodnejšie mu ho darovať alebo predať za 1 Sk z ekonomického hľadiska, čiže v kontexte platenia minimálnych daňových a iných poplatkov? Ako je to z právneho hľadiska? Ako mám postupovať v tejto veci? Je pre zápis do katastra nehnuteľností potrebné aj znalecké ocenenie?

Na takto položenú otázku sa bez detailov nedá jednoznačne odpovedať. Záleží na tom, vo vzťahu ku komu sa bude predaj alebo darovanie bytu posudzovať.

Teda, či by sa optimálny prevod bytu mal posudzovať vo vzťahu k vám alebo vášmu synovi. Odpoveď záleží aj od toho, kedy sa prevod bytu uskutoční – či tento rok alebo až na budúci. V súčasnosti v zásade platí, že pre vás je lepšie byt darovať. Nebudete platiť žiadnu daň z príjmov ani daň z prevodu nehnuteľností.

V praxi sa to robí často aj tak, že blízke osoby si zvolia cestu fingovaného darovania, kedy k prevodu nehnuteľnosti síce dôjde na základe darovacej zmluvy, ale peniaze idú pomimo. Takáto alternatíva je výhodnejšia pre vás ako prevodcu, keďže máte pardon na dvoch daniach.

Navyše sa podľa § 630 Občianskeho zákonníka budete môcť v budúcnosti domáhať od vášho syna súdnou cestou vrátenia daru, ak sa obdarovaný bude správa4ť k vám alebo ostatným členom vašej rodiny tak, že hrubo poruší dobré mravy. Výhodné je to aj preto, že v súčasnosti pri darovaní nehnuteľnosti kataster nevyžaduje znalecký posudok.

Pre vášho syna je darovanie bytu nevýhodné najmä z dvoch dôvodov. Kvôli právnej neistote, že v budúcnosti ho budete súdnou cestou žiadať o vrátenie daru z dôvodu hrubého porušenia dobrých mravov.

A kvôli tomu, že ak v budúcnosti bude chcieť byt predať a nesplní kritérium dvojročného vlastníctva a trvalého pobytu ako podmienku na oslobodenie od dane z príjmu, bude musieť zaplatiť štátu 19 %-tnú daň z príjmov z celej kúpnej ceny. Daňou z príjmov sa pritom zdaňujete zisk z predaja bytu. A váš syn bude mať nadobúdaciu cenu nula, čiže bude musieť zdaniť celú kúpnu cenu za predaj bytu.

Podobný problém bude mať aj vtedy, ak mu predáte byt za symbolickú cenu 1 Sk. Vtedy navyše budete vy ako predávajúci v roku 2004 platiť 3 %-tnú daň z prevodu nehnuteľností zo znaleckého posudku.

Relevantná právna úprava vyplýva z § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Podľa tohto ustanovenia je od dane oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne v ňom mal evidovaný trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom.

Ak vy spĺňate podmienky oslobodenia od dane z príjmov, je pre Vás obidvoch lepšie byt predať za plnú kúpnu cenu. Platí to najmä vtedy, ak váš syn chce kúpnu cenu prefinancovať napríklad zo stavebného sporenia alebo hypotekárneho úveru.

Vy budete mať kúpnu cenu za predaj bytu oslobodenú od dane z príjmov. Váš syn zase bude mať nadobúdaciu cenu bytu ako poistku pre prípad, že by ho chcel v budúcnosti predať. Navyše bude mať právnu istotu, že o byt nepríde žalobou o vrátenie daru. V súčasnosti však ako predávajúci zaplatíte 3 %-tnú daň z prevodu nehnuteľností.

Navyše bude treba dať vypracovať znalecký posudok. Preto by som s predajom bytu počkal do budúceho roka. Od 1.1.2005 nebudete platiť žiadnu daň z prevodu nehnuteľností, navyše Vám pravdepodobne nebude treba ani znalecký posudok.

Za zavkladovanie prevodu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zaplatíte paušálny správny poplatok 2 000 Sk bez ohľadu na cenu bytu. Ak prevod potrebujete zrealizovať urýchlene do 15 dní, zaplatíte naviac expresný príplatok 3 000 Sk.

  • Nahor
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 2 Diskusia

Nástroje

  • Nahor
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 2 Diskusia