Dane 2010: Príjem z prenájmu

22.02.2010 | pcs | © 2010 TREND Holding

Ako si poradiť s daňovým priznaním

Každý, kto má príjem z prenájmu, má na výber viacero možností, ako si spraviť daňové priznanie. Rovnako ako živnostníci majú prenajímatelia na výber, či si povedú účtovníctvo a budú si uplatňovať skutočné výdavky, alebo využijú paušálne výdavky vo výške 40 percent z príjmov.

Prenajímateľ nemusí platiť daň z 5-násobku životného minima. To znamená, že kto zarobil menej ako 894,60 eura, nemusí príjmy z prenájmu do daňového priznania uvádzať vôbec. Ak zarobil viac, túto sumu si odráta zo svojich príjmov. Jeho daň sa tak zníži.

Rovnakým pomerom, ako sa znížia príjmy, je potrebné znížiť aj výdavky. Bez ohľadu na to, či ide o skutočné výdavky alebo o paušálne. Prenajímateľ vyráta, o koľko percent sa mu po odrátaní nezdaniteľnej časti znížili príjmy a následne o rovnaké percento zníži aj výdavky.

Každý daňovník si môže uplatniť len jednu nezdaniteľnú časť. Aj v prípade, že niekto prenajíma viacero nehnuteľností, z celkových príjmov si len raz odráta 5-násobok životného minima.

Vo výhode sú manželia, ktorí vlastnia prenajímaný byt v bezpodielovom spoluvlastníctve. Každý z nich má nárok na nezdaniteľnú časť vo výške 5-násobku životného minima. Spolu tak neplatia daň z prvých 1789,20 eura, ktoré z prenájmu zarobia.

Za príjem, ktorý sa uvádza do daňového priznania, sa považujú celkové platby nájomníkov, vrátane platieb za energie. Prenajímateľ bytu vypĺňa daňové priznanie typu B. Príjmy ako aj výdavky z prenájmu zaznačí na strane 3 v tabuľke číslo 1 do riadku 10. Ako uvádza poznámka pod tabuľkou, uvedené príjmy už majú byť znížené o nezdaniteľnú časť.

Oproti väčšine iných príjmov majú príjmy z prenájmu tú výhodu, že sa z nich neplatia odvody. Prenajímateľovi tak nenarastú výdavky na sociálne odvody a nevstupujú ani do ročného zúčtovania zdravotného poistenia.

Každý, kto prenajíma byt, sa musí vopred registrovať na daňovom úrade ako prenajímateľ. Musí tak urobiť do 30 dní po skončení mesiaca, v ktorom sa nehnuteľnosť začala prenajímať. V prípade, že túto svoju povinnosť nesplní, hrozí prenajímateľovi pokuta 66,38 až 3319,39 eura.

Paušálne výdavky

Najjednoduchším spôsobom zdanenia príjmu z prenájmu je uplatniť si 40-percentné paušálne výdavky. Daňovník tak nemusí dokladovať žiadne náklady, ktoré mal v súvislosti s prenájmom. Z príjmov z prenájmu si odráta najprv nezdaniteľnú časť (894,60 eura) a následne 40 percent zo zvyšku. Paušálne výdavky však musí krátiť rovnakým pomerom, aký má pomer celkový príjem k nezdaniteľnej časti. Vyráta takto daňový základ, z ktorého zaplatí 19-percentnú daň.

Príklad: Muž prenajíma byt za 400 eur mesačne. Chce si uplatniť paušálne výdavky percentom z príjmov.

Príjmy z prenájmu za rok – 400 x 12 = 4800 eur

Paušálne výdavky vo výške 40 percent z príjmov – 4800 x 0,4 = 1920 eur

Z celkových príjmov odráta nezdaniteľnú časť – 4800 - 894,60 = 3905,40

Vyráta koeficient zníženia príjmov (príjmy znížené o nezdaniteľnú časť / celkové príjmy) - 3905,40 : 4800 = 0,8136

Týmto koeficientom vynásobí paušálne výdavky – 1920 x 0,8136 = 1562,11

Takto sme vyrátali výdavky znížené v rovnakom pomere ako nezdaniteľná časť znížila príjmy. Tieto výdavky uvedie v daňovom priznaní a použijeme pri výpočte základu dane.

Základ dane (znížené príjmy – znížené výdavky) - 3905,40 - 1562,11 = 2343,29

Zo základu dane vypočíta 19-percentnú daň 2343,29 x 0,19 = 445,22

Táto suma sa rovná dani, ktorú prenajímateľ zaplatí zo svojho príjmu z prenájmu.

Skutočné výdavky

Pri uplatňovaní skutočných výdavkov má prenajímateľ na výber, či zahrnie prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku alebo nie. Od toho závisí, aké výdavky bude môcť odrátať z daňového základu. V prípade, že nehnuteľnosť nezahrnie do obchodného majetku, bude si môcť odrátať len výdavky vynaložené na samotný prenájom – takými sú napríklad platby za energie alebo za zariadenie pre nájomníkov. Kto zahrnie prenajímanú nehnuteľnosť do obchodnému majetku, ten si môže uplatňovať aj výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou – ako sú napríklad opravy, ale môže zároveň odpisovať aj samotnú nehnuteľnosť. V prípade, že niekto kúpil byt, ktorý prenajíma, na úver, samotné splátky úveru si nemôže zahrnúť do výdavkov. Môže si do nich zahrnúť len úroky z tohto úveru. Prenajímateľ môže zaradiť nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku aj v prípade, že nie je živnostník.

Aj pri uplatňovaní skutočných výdavkov si daňovník najprv z príjmu odráta nezdaniteľnú časť vo výške päťnásobku životného minima (894,60 eura). Následne skutočné výdavky bude krátiť rovnakým pomerom, v akom pomere sú reálne príjmy k príjmom, z ktorých sa odráta nezdaniteľná časť.

Príklad: Muž prenajíma byt za 500 eur mesačne vrátane energií. Mesačné výdavky na energie sú 170 eur. Byt kúpil pred rokom v hotovosti za 80-tisíc eur.

Keďže skutočné výdavky v tomto prípade prevyšujú 40 percent z  príjmov, prenajímateľovi sa oplatí radšej viesť účtovníctvo a uplatniť si skutočné výdavky. Keďže ide o nový byt, zaradí ho do svojho obchodného majetku, čo mu umožní každý rok odpísať z daňového základu jednu dvadsatinu nadobúdacej hodnoty bytu.

Príjmy z prenájmu za rok – 500 x 12 = 6000 eur

Výdavky na energie za rok – 170 x 12 = 2040 eur

Ročný odpis bytu – 80000 / 20 =  4000 eur

Celkové výdavky – 2040 + 4000 = 6040 eur

Najprv je potrebné z celkových príjmov odrátať nezdaniteľnú časť vo výške 5-násobku životného minima:

6000 - 894,60 = 5105,40

Následne vyráta v akom pomere je táto znížená suma k celkovým príjmom:

5105,40 / 6000 = 0,8509

Týmto koeficientom následne vynásobí celkové výdavky:

6040 x 0,8509 = 5139,44

Keďže výdavky (5139,44 eur) sú v tomto prípade vyššie ako príjmy (5105,40 eur), nebude prenajímateľ platiť žiadnu daň.

Foto na titulke - SITA

  • Nahor
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 3 Diskusia

Tagy: dane

Nástroje

  • Nahor
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 3 Diskusia

Tagy