• Aké daňové a iné povinnosti má občan pri predaji bytu, prípadne pri výmene bytu za iný byt?

Pri predaji bytu sa Vás týkajú tri dane: daň z príjmov, daň z prevodu nehnuteľností a daň z nehnuteľností.

Daň z príjmov fyzických osôb

Ak nespĺňate podmienky oslobodenia od dane z príjmov, kúpnu cenu z predaja bytu si musíte zahrnúť do zdaniteľných príjmov. Priznáte ju a zdaníte v daňovom priznaní podávanom do 31. marca roku nasledujúcom po roku, v ktorom ste byt predali.

Rovnou daňou z príjmov 19 % pritom zdaňujete Váš zisk z predaja bytu. Ak ste teda byt kúpili len za 30-tisíc Sk ako bývalý mestský byt a predáte ho za 1 mil. Sk, zdaňovať budete rozdiel 970-tisíc Sk.

Ak ste však byt kúpili štandardnou cestou povedzme za 750 000 Sk a predáte ho za jeden milión, daň budete platiť len zo salda 250 000 Sk. Do výdavkov si pritom môžete uplatniť aj náklady, ktoré ste do bytu „vrazili“, povedzme na jeho rekonštrukciu.

Ak však byt vlastníte najmenej dva roky a súčasne v ňom máte trvalý pobyt minimálne dva roky, zinkasovaná kúpna cena je od dane z príjmov oslobodená. Pozor, obidve podmienky musia byť splnené súčasne.

Čiže ak v byte máte trvalý pobyt aj desať rokov, avšak od mesta ste ho odkúpili len pred rokom, kúpna cena nie je oslobodená od dane z príjmov. Dôvodom je, že nespĺňate podmienku minimálne dvojročného vlastníctva.

Podobne, ak vlastníte dva byty viac ako dva roky a obidva chcete predať, logicky nebude oslobodený príjem z predaja obidvoch bytov. Prečo? Lebo v obidvoch bytoch nemôžete mať súčasne trvalý pobyt.

Oslobodený bude len predaj bytu, kde máte evidovaný trvalý pobyt, aj to pod podmienkou, že najmenej dva roky. Aj keď je predaj bytu oslobodený od dane, musíte podať daňové priznanie k dani z príjmov. V tlačive si však uplatníte oslobodenie od dane, takže v konečnom dôsledku z predaja bytu nebudete platiť žiadnu daň z príjmov.

Táto právna úprava vyplýva z § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, podľa ktorého je od dane oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne v ňom mal evidovaný trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Táto podmienka sa podľa zákona považuje za splnenú, ak návrh na povolenie vkladu do katastra nehnuteľností je starší ako dva roky.

Od dane z príjmov však nie je oslobodený príjem z predaja bytu alebo domu, o ktorom predávajúci účtoval ako o majetku využívanom na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť či prenájom. Takáto nehnuteľnosť je oslobodená od dane z príjmov až po piatich rokov od skončenia tejto činnosti.

Daň z prevodu nehnuteľností

Od 1. januára 2004 nadobudol účinnosť nový zákon č. 554/2003 Z. z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. V súčasnosti sa majetkovou daňou zdaňuje len predaj nehnuteľnosti, už nie nadobudnutie nehnuteľnosti darovaním či dedičstvom.

Daňovníkom je vo Vašom prípade predávajúci na základe kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Základom dane z prevodu nehnuteľností je dohodnutá kúpna cena, najmenej však všeobecná hodnota nehnuteľnosti vyčíslená podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Pravidlo základu dane z prevodu nehnuteľností sa teda nezmenilo: ak je kúpna cena nižšia ako cena stanovená znalcom, na účely výpočtu dane z prevodu nehnuteľností sa použije cena podľa znaleckého posudku.

V súčasnosti sa v praxi znalecká cena viac približuje trhovej cene, ako tomu bolo v minulosti pri používaní oceňovacej vyhlášky č. 465/1991 Zb. Lenže to znamená dve veci: vyššiu majetkovú daň a to, že za znalecký posudok zväčša zaplatíte viac.

Základ dane sa však znižuje o preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku. V súčasnosti zákon pri dani z prevodu nehnuteľností pozná jedinú daňovú sadzbu: 3 % zo základu dane. V praxi však trojpercentná sadzba dane znamená často vyššiu majetkovú daň.

Platí to najmä pri prevodoch medzi blízkymi osobami, ktoré boli v minulosti daňovo privilegované. Ak napríklad prevádzal otec na syna byt v hodnote 2 mil. Sk do 31.12.2003, platila pre neho sadzba dane 1 % a na dani z prevodu nehnuteľností zaplatil 20-tisíc Sk. Ak však previedol tú istú nehnuteľnosť už po 1.1.2004, zaplatil trojnásobok a daň ho tak vyšla na 60-tisíc Sk.

Preto blízke osoby často v praxi volia cestu fingovaného darovania, kedy sa neplatí žiadna daň z príjmu ani daň z prevodu nehnuteľností. Byt prevedú na základe darovacej zmluvy, ale peniaze idú pomimo. Takáto alternatíva je výhodnejšia pre prevodcu, keďže ten má pardon na dvoch daniach.

Pre nadobúdateľa to však znamená riziko v právnej istote. Darca sa totiž podľa § 630 Občianskeho zákonníka môže domáhať súdnou cestou vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Daňová povinnosť na dani z prevodu nehnuteľností vzniká vo Vašom prípade vkladom vlastníckeho práva k bytu v prospech nového vlastníka do katastra nehnuteľností. Vtedy nadobúda účinnosť aj zmluva o prevode vlastníctva bytu.

Predávajúci je povinný podať daňové priznanie k dani z prevodu nehnuteľností správcovi dane do 90 dní od vzniku daňovej povinnosti a najneskôr v posledný deň tejto lehoty je povinný daň aj zaplatiť. Miestne príslušným správcom dane je daňový úrad podľa umiestnenia nehnuteľnosti.

Do 31. 12. 2003 sa za návrh na vklad do katastra nehnuteľností platil správny poplatok 0,1 % z ceny nehnuteľnosti, najmenej však 500 Sk a najviac 10-tisíc Sk. V súčasnosti sa podľa položky 11 sadzobníka správnych poplatkov platí za návrh na začatie konania o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností paušálny správny poplatok 2000 Sk, a to bez ohľadu na cenu prevádzanej nehnuteľnosti.

Ak chce mať navrhovateľ vklad zrealizovaný urýchlene do 15 dní, zaplatí naviac expresný príplatok 3000 Sk, čiže vklad ho spolu vyjde na 5000 Sk. Tento správny poplatok platí navrhovateľ. Ním môže byť ako kupujúci, tak predávajúci z kúpnej zmluvy. Platbu poplatku za návrh na vklad a znalečné za vyhotovenie znaleckého posudku je najlepšie dohodnúť si v kúpnej zmluve.

Daň z nehnuteľností

Predávajúci ako daňovník dane z bytov je povinný oznámiť obci ako správcovi dane z nehnuteľnosti predaj bytu do 30 dní od zavkladovania do katastra nehnuteľností. Vyplýva to z § 14 ods. 2 platného zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností.