S rastúcim záujmom o bývanie sa na trhu objavujú aj nové spôsoby financovania. Ani jeden však nie je zadarmo. Vysoké dlhodobé náklady na splácanie hypotekárnych úverov môžu zmierniť kombinované produkty životných poisťovní a hypotekárnych bánk. Hodia sa však iba tým záujemcom, ktorí majú na začiatok dostatok peňazí.

Klientovi, ktorý chce financovať bývanie prostredníctvom hypotekárneho úveru, sa tak otvára nová možnosť. Štandardne môže požiadať o hypotekárny úver, zaručiť ho nehnuteľnosťou a prípadnú existujúcu životnú poistku nezávislú od pôžičky použiť ako doplnkovú záruku. Vďaka ďalším záručným prostriedkom banka ohodnotí klienta ako bonitnejšieho a môže mu schváliť lacnejší úver.

Novinkou je kapitálové životné poistenie priamo nadviazané na hypotekárny úver. Klient môže uzatvoriť špeciálnu kapitálovú životnú poistku v zmluvnej poisťovni. Tá musí zahŕňať poistenie pre prípad smrti, invalidity a trvalých následkov úrazu. Cieľová suma musí pokryť čerpaný hypotekárny úver a poistné je vinkulované v prospech banky. Mesačné poistné klient platí normálne.

Drahé začiatky

Poisťovňa sa klientovi odmení tým, že zaňho po častiach uhrádza istinu hypotekárneho úveru. Na klientovi tak ostane platenie úrokov. To však v praxi znamená, že takmer všetka ťarcha je v prvých rokoch presunutá na klienta. K tomu je potrebné prirátať poistné, ktoré je po celú dobu trvania zmluvného vzťahu rovnaké.

V prvých rokoch splácania pôžičky totiž väčšinu splátok tvoria práve úroky. Okrem toho sa pri kombinovanom produkte istina neznižuje postupne, ako to býva pri bežných úveroch. Poisťovňa si svoj diel záväzku plní v dohodnutých troch či štyroch splátkach. V prvých rokoch iba kumuluje poistné od klientov, potom splatí časť istiny jednorazovo. Dovtedy klient hradí úroky z plnej sumy úveru.

Odľahčenie finančnej situácie pre klienta nastane až v závere úverového vzťahu, zvyčajne v jeho poslednej tretine. Vtedy ťarchu splácania úveru preberá vo väčšej miere poisťovňa. Vývoj príjmov klienta však má zvyčajne opačný trend. V mladšom veku, keď potrebuje riešiť bytovú otázku, je jeho príjem nižší ako po dvadsiatich rokoch praxe.

Pozor pri porovnávaní

Pri porovnávaní splácania samostatnej hypotéky a kombinácie so životným poistením je potrebné brať do úvahy, že pri kombinovanom produkte poistnú sumu v konečnom dôsledku získa banka, a nie klient. Tomu prináleží len prípadný podiel na zisku poisťovne.

Ak chce mať klient záruku splatenia hypotekárneho úveru v prípade vlastného úrazu či úmrtia, nemusí mať hneď uzatvorenú životnú poistku. Stačí mu rizikové poistenie, ktoré je oproti bežnému kapitálovému poisteniu pri rovnakej poistnej sume oveľa lacnejšie.

Finanční poradcovia, ktorí ponúkajú kombinované produkty, sa snažia potenciálnych záujemcov o hypotéku presvedčiť o výhodnosti svojej ponuky. Na porovnanie produktov používajú pre oba prípady klasickú životnú poistku.

To však môže byť zavádzajúce. Najmä vtedy, ak nezoberú do úvahy, že klientovi s oboma zmluvami vynesie poistenie na konci zmluvného vzťahu celú poistnú sumu plus podiel na zisku poisťovne. V kombinovanom produkte získa klient iba prípadný podiel na zisku. Aj ten však poradcovia radi nadhodnocujú. Poistná suma v tomto prípade patrí banke.

Zatiaľ iba dve banky

Možnosť spojiť hypotéku so životným poistením umožňuje Všeobecná úverová banka (VÚB) a HVB Bank Slovakia. VÚB začala už v roku 1998 spoluprácu so životnou poisťovňou Amslico AIG Life. Okrem nej banka spolupracuje ešte s partnerskou Poisťovňou Generali i R+V Poisťovňou.

HVB podpísala spoluprácu s poisťovňami tento rok. Hypotéky kombinuje s poistkami od koncernového partnera Kooperativa poisťovne a R+V a pripravuje podpis zmluvy aj s Amslicom. To má zasa v pláne osloviť aj ďalších poskytovateľov hypoték. Podmienky kombinovaného produktu pôvodne predpokladali štyri roky poistného vzťahu, než mohol klient požiadať o úver.

Neskôr Amslico skrátilo potrebný čas čakania na dva roky. Dvojročnú lehotu platenia poistného má VÚB dohodnutú aj s Poisťovňou Generali. Keďže ide o špeciálnu kombináciu produktov, klient musí mať v pláne požiadanie o hypotekárny úver už pri uzatváraní poistky.

V prípade kombinácie úveru a poistenia v Kooperative nemusí klient čakať vôbec. Obe dohody môže uzavrieť naraz a dokonca na jednom mieste v priestoroch HVB Bank.

Bežnú životnú poistku nie je možné zmeniť tak, aby sa dala zosúladiť so splácaním hypotéky. Poistka pôvodne nadviazaná na hypotekárny úver zasa nezaručuje, že banka úver naozaj schváli. „Klientovi,samozrejme, nemôžeme garantovať, že po podaní žiadosti úver naozaj dostane. Toto rozhodnutie je v právomoci banky,“ upozorňuje vrchný marketingový riaditeľ poisťovne Amslico AIG Life Rastislav Sojka.

Dvojciferné zhodnotenie je nereálne

Klient, ktorý uzatvorí kapitálovú životnú poistku, má nárok na časť zo zisku poisťovne. To platí aj pre kombinované produkty hypotekárneho úveru so životným poistením. Aké zhodnotenie po dvadsiatich rokoch klient získa, však nie je možné v súčasnosti odhadnúť. Je pravdepodobné, že v súlade s dlhodobým trendom sa miera zhodnotenia bude postupne znižovať. Očakávania, že poisťovne budú ešte niekedy schopné zhodnocovať peniaze o viac ako pätinu ročne, ako to bolo v roku 1998, sú nereálne.

Modelové príklady, ktoré prezentujú predajcovia poistných produktov, počítajú s určitou predpokladanou mierou zhodnocovania. Napríklad produkt Poisťovne Generali a Všeobecnej úverovej banky v letáku počíta s 11-percentným každoročným zhodnotením. Pod čiarou vysvetľuje, že údaj nie je záväzný. Preto ani výsledky porovnania kombinovaného produktu a samostatných alternatív nemožno brať doslovne. Dá sa totiž predpokladať, že v nasledujúcich rokoch sa úroveň zhodnotenia postupne zníži a stabilizuje na úrovni troch až piatich percent, podobne ako v krajinách EÚ.

Splátky úveru v závislosti od poistky
(20-ročný hypotekárny úver 1 milión korún s úrokom 9,5 percenta a štátnym príspevkom 4,5 percenta)
Samostatné splácanie hypotéky a rizikového poistenia pre prípad smrti alebo trvalej invalidity
Rok		Ročná splátka	Poistné (rizikové)	Spolu
1. – 10.		80 250	12 000	92 250
10. – 15.		80 250	12 000	92 250
16. – 20.		80 250	12 000	92 250
Spolu		1 605 000	240 000	1 845 000
Kombinovaný produkt HVB Bank a Kooperativy, nie je v ňom zahrnutý výnos zo životnej poistky
Rok	Úroky	Výška istiny	Poistné	Spolu
1. – 10.	56 700	1 000 000	50 500	107 200
10. – 15.	30 000	700 000	50 500	80 500
16. – 20.	3 300	400 000	50 500	53 800
Spolu	760 200	–	1 010 000	1 770 200
Pozn.: Výnos nie je možné predvídať. Odvíja sa od schopnosti poisťovne zhodnocovať prostriedky poistencov. Pri priemernom ročnom zhodnotení klient po splatení hypotéky dostane navyše ešte zhruba 330-tisíc korún.

Poisťovne pripisujú na účet klienta dva druhy zhodnotenia. Jeden z nich je garantovaný po celý čas poistenia a je automaticky započítaný do cieľovej sumy, ktorú chce klient dosiahnuť. V súčasnosti sa na Slovensku pohybuje na úrovni 3,5 až šesť percent.

Druhou časťou zhodnotenia, na ktorú má klient právo, je podiel na zisku poisťovne. Investičné možnosti poisťovní však predurčuje legislatíva. Podľa nej musí poisťovňa držať na úložkách v domácich bankách minimálne tridsať percent vytvorených rezerv, zvyšnú časť môžu investovať do bonitných cenných papierov, napríklad štátnych dlhopisov. Ak zhodnotenie prekročí garantovaný výnos, pripíše sa rozdiel poistencom.

V uplynulých rokoch poisťovne dosahovali dvojciferné výnosy, vlani sa však priemerná výška zhodnotenia pohybovala iba tesne nad desiatimi percentami. K ponukám, ktoré rátajú s desať- a viacpercentným dlhodobým zhodnotením prostriedkov rezerv životného poistenia, by tak mali klienti pristupovať veľmi triezvo a opatrne.

Rozdiely v splácaní

Ak si klient plánuje zobrať napríklad miliónový hypotekárny úver, zaplatí za dvadsať rokov pri priemernej päťpercentnej bonifikovanej úrokovej sadzbe vyše 1,6 milióna korún. Mesačne by platil takmer sedem tisíc korún. To platí pre prípad, že využíva samostatný produkt. Ak by chcel riziko, že nebude v prípade invalidity či úmrtia schopný úver splatiť preniesť na poisťovňu, musel by uzavrieť aspoň rizikovú poistku.

Priemerné zhodnotenie rezerv životného poistenia v SR (%)


PRAMEŇ: dokumentácia TRENDU

Tá by ho podľa prepočtov TRENDU vyšla zhruba na tisíc korún mesačne. Spolu by tak za 20 rokov zaplatil 1,85 mil. Sk. Kombinovaný produkt by ho za dvadsať rokov stál 1,77 mil. Sk. A navyše by ešte získal výnos z poistenia. Pri priemernom zhodnotení päť percent ročne by za poistné obdobie dostal zhruba 330-tisíc korún.

Počas prvých rokov splácania kombinovaného produktu však klient zaplatí za dvanásť mesiacov 107-tisíc korún. Ak by splácal iba hypotéku bez pripoistenia, stála by ho o 27-tisíc korún menej. Ak pripočíta poistné za riziko, ešte stále je splátka v prvých rokoch nižšia o 15-tisíc korún. Pomer výdavkov sa v prospech kombinovaného produktu zmení na konci. Vtedy klient s miliónovým úverom zaplatí ročne až o 40-tisíc korún menej, ako pri samostatnej hypotéke s rizikovým poistením.

© 2002 TREND Holding, spol. s r.o.