Medziúver s nulovou akontáciou. Tak sa volá zbraň, ktorú vytiahli proti hypotekárnym bankám stavebné sporiteľne.

Na rozdiel od klasických úverov na bývanie v komerčných bankách medziúvery dotuje štát.

Nárok na štátnu prémiu nezabudnú líšky a iné zvieratká v reklamných spotoch zdôrazniť. Nech sa medziúver tvári akokoľvek, ide de facto o úver s odložením splácania istiny.

Pre klienta je oproti pôžičke z tradičnej banky viditeľný len jeden rozdiel. Prvých zhruba šesť rokov spláca viac, ďalších približne sedem rokov mu sporiteľňa splátky zníži.

Hra na Petra Nováka.

Peter Novák je klient pred tridsiatkou s čistým mesačným príjmom 25-tisíc korún. Je slobodný, stredoškolsky vzdelaný a žije v hlavnom meste. Chystá sa kúpiť si trojizbový byt. Časť peňazí má v hotovosti.

Aby si zabezpečil nové bývanie, potrebuje si požičať milión korún. Rozhoduje sa medzi úverom v banke a v stavebnej sporiteľni. Produkt hypotekárnej banky sa mu vidí výhodnejší, nad ponukou poradkyne stavebnej sporiteľne ohŕňa nos.

Sporiť sa mu nechce, peniaze potrebuje hneď. Poradkyňa vidiac, že stráca záujem, mu ponúkne medziúver. Netreba sporiť ani korunu, peniaze sú k dispozícii hneď.

Nezabudne pripomenúť bonus navyše – štátnu prémiu. Klient ožije a pýta sa na podrobnosti. Poradkyňa je znova v hre.

Výhody medziúveru popíše farbisto. Okrem dotácie z verejných financií je to systém splátok. Nespláca sa anuitne, teda rovnakou sumou počas celej doby.

Najprv klient platí viac, ale hneď, ako dokáže nasporiť polovicu cieľovej sumy, medziúver sa zmení na stavebný úver. A ten je lacnejší ako väčšina hypotekárnych úverov.

Nezodpovedané otázky.

Reportér TRENDU sa na Petra Nováka zahral v Prvej stavebnej sporiteľni. Výhody medziúveru s ambicióznym názvom XXL úver si trpezlivo vypočul. Keď sa spýtal, koľko ho vlastne produkt bude stáť, informácie dostával postupne.

Najprv prišla reč na poplatky. Počiatočné sú dva: prvý za uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení vo výške jedného percenta cieľovej sumy. Druhý, 3 500 korún, za uzatvorenie úverovej zmluvy. Pri miliónovom medziúvere spolu 13 500 korún, zhruba dvakrát viac ako v prípade hypoúverov.

Ďalších 360 korún ročne zhltne poplatok za vedenie úverového účtu. Rovnaký poplatok je za vedenie účtu stavebného sporenia, ten je nevyhnutný len v prvej fáze produktu.

Spolu 60 korún a neskôr 30 korún mesačne. Poplatky za vedenie účtov sú teda vo fáze medziúveru porovnateľné a vo fáze riadneho stavebného úveru výrazne nižšie ako v klasických bankách. No porovnanie produktov je ešte o niečo zložitejšie. A treba povedať, že aj ťažšie čitateľné.

Na prvý pohľad je úročenie vo fáze medziúveru nepatrne vyššie ako najvyššie sadzby hypoúverov. Naopak, v druhej fáze je riadny stavebný úver výrazne lacnejší. Mohlo by sa teda zdať, že klient najprv niečo málo prepláca, aby potom výrazne ušetril. Je to inak.

Vo fáze medziúveru klienti preplácajú podstatne viac, ako si väčšina uvedomuje – 6,5-percentný úrok platia po celý čas z celej cieľovej sumy. Aj vtedy, keď už bezmála polovicu nasporili. Úrok teda platia zo sumy takmer dvakrát vyššej, ako im reálne stavebná sporiteľňa požičiava.

Medziúver je konštruovaný ako sporenie kombinované s úverom. V prvej fáze si klient sporí a zároveň spláca úroky z medziúveru. No ten sa neznižuje o peniaze, ktoré si klient odkladá.

Až po nasporení polovice cieľovej sumy a dosiahnutí potrebného hodnotiaceho čísla má nárok na stavebný úver. Vtedy začína platiť nielen nižší, ale aj transparentný úrok. Na rozdiel od dominujúcich hypoúverov s variabilnou sadzbou je garantovaný počas celej doby splácania.

Prémia zníži poplatky.

Peter Novák by teda platil počas necelých šiestich rokov úroky z celého milióna korún, hoci za rovnaké obdobie si polovicu nasporil. Na druhej strane získal istý úrok za nasporenú sumu.

Pri dvojpercentnom hrubom úročení vkladu ide po zdanení o 1,62 percenta ročne. Pri inom variante XXL úveru je úrok na vklade prakticky zanedbateľný. Pri prepočte na reálne požičiavanú sumu, po odpočítaní nasporenej časti, sa efektívny úrok medziúveru z počiatočných 6,49 percenta výrazne zvyšuje.

Pri prvom variante XXL úveru podľa prepočtov TREND Analyses na vyše 11,3 percenta ročne tesne pred preklopením medziúveru na stavebný úver. Pri druhom dokonca na bezmála trinásť percent ročne.

Dá sa teda povedať, že vo fáze medziúveru stavebná sporiteľňa požičiava klientovi peniaze priemerne za bezmála deväť percent. Pri alternatíve s 0,1-percentným úročením vkladu dokonca efektívny úrok medziúveru prevýši deväť percent. To sa klient v stavebnej sporiteľni nedozvie.

Vysokú skutočnú cenu medziúveru čiastočne vykompenzuje v druhej fáze objektívne lacný riadny stavebný úver s úrokom 4,7 percenta, respektíve 2,9 percenta. V tejto fáze už ide o výrazne menší objem úveru v porovnaní s pôvodným medziúverom, čo pozitívny efekt pre klienta výrazne limituje.

Priemerný efektívny úrok za celé obdobie financovania cez stavebnú sporiteľňu preto dosahuje až okolo 7,5 percenta – bez zarátania poplatkov. Po ich započítaní sa šplhá k ôsmim percentám. Priemerné úročenie novoposkytovaných hypotekárnych úverov sa pohybuje okolo piatich percent, vrátane poplatkov je to 5,5 až 6 percent.

Na poplatkoch zaplatí klient stavebnej sporiteľni pri medziúvere milión korún spolu vyše 20-tisíc korún. To je viac ako pri porovnateľnom bankovom úvere. Na rozdiel od hypoúverov, v tomto prípade polovicu zo sumy zaplatenej na poplatkoch klientovi vykompenzuje štátna prémia.

Foto – Ivan Fleischer