Priemerné sadzby nových hypoték na Slovensku sa v auguste pohybovali pri šiestich percentách a boli najvyššie v eurozóne. Priemer krajín s jednotnou menou bol o dva percentné body nižšie. Na vysvetlenie rozdielu nestačia argumenty o menšom a rizikovejšom trhu či nákladoch na refinancovanie. Banky požičiavajú draho aj preto, že môžu.

Úrokové sadzby úverov na bývanie sú v súčasnosti na niekoľkoročných minimách. S takýmto optimistickým odkazom prišla koncom septembra Slovenská sporiteľňa pre ľudí váhajúcich s kúpou nového bývania. S poznámkou, že v polovici budúceho roka ich pravdepodobne čaká opätovný rast z dôvodu sprísňovania menovej politiky Európskou centrálnou bankou.

Najdrahší

Dobrá správa, ktorá mala potešiť Slovákov, je, že marketingové sadzby, ktoré sporiteľňa skresala o dve desatiny percenta, sú také nízke, ako boli naposledy na jar roku 2006. O pár dní sa k nej pridala i Tatra banka s ešte výraznejšou redukciou vyhlasovaných sadzieb.

No fakt, že hypotéky sú lacnejšie ako vlani, ešte neznamená, že musí ísť o skutočné dno. Pohľad na štatistiky Európskej centrálnej banky (ECB) ukazuje, že slovenské hypotekárne domy označujú niekoľkoročným minimom to, k čomu sa banky niektorých eurokrajín priblížili, iba keď bolo najhoršie. V čase, keď na trhu vládla najväčšia panika, najväčší nedostatok likvidity a neochota požičiavať si medzi bankami navzájom. Na zníženie kľúčových úrokových sadzieb slovenské banky zareagovali, no urobili tak o štvrť roka neskôr ako ostatné krajiny. A vôbec nie v takej miere ako ich eurosúrodenci.

Ceny slovenských hypoték sú vysoko nad priemerom eurozóny. Medailu v súťaži o krajinu s najdrahšími novými úvermi na bývanie má Slovensko. Podľa ECB sa priemerné sadzby z nových úverov na Slovensku v auguste pohybovali tesne nad šiestimi percentami. Zhruba dva percentné body nad priemerom eurozóny. Najlacnejšie krajiny požičiavali v auguste za dve a pol percenta. Na vysvetlenie takej priepasti nestačia bankové argumenty o menšom a rizikovejšom trhu či nákladoch na refinancovanie. Prispieva k nej i fakt, že Slováci nemajú inú možnosť. Za hranicami so slovenskou nehnuteľnosťou nepochodia. Banky preto môžu požičiavať drahšie.

Zaujalo NBS

To, že úrokové sadzby slovenských hypoték presahujú úrovne v eurozóne, si všimla aj Národná banka Slovenska (NBS). Zobrala ich pod drobnohľad v Analýze slovenského finančného sektora za prvý polrok. Skúmala úrokové spready, teda rozdiely medzi klientskymi sadzbami a Euriborom. V prípade dlhších fixácií porovnávala s päťročným dlhopisom Slovenska. Nasledovala príklad ECB, ktorá úroky z hypoték analyzovala v marci.

Spready v tomto roku rástli vo všetkých krajinách. Aj preto, že klesli medzibankové sadzby. Medzi bankami v eurozóne zvykli byť od 0,6 do 1,7 percentuálneho bodu. No vlani na jeseň vyskočili napríklad v Nemecku či Rakúsku k 2,5 percenta. Rakúsko, domov viacerých matiek slovenských bánk, pritom bývalo dlhodobo krajinou s najvyšším rozdielom medzi Euriborom a klientskymi sadzbami.

Na Slovensku podľa NBS stúpol spread v tomto roku až k štyrom percentným bodom. Centrálna banka to vysvetľuje najmä rastúcim kreditným rizikom domácností. No v odpovediach na otázky TRENDU pripustila, že toto riziko na Slovensku nestúplo výraznejšie ako v iných krajinách. Beztak sa pokúsila zistiť vplyv kreditného rizika na sadzby tým, že ho merala cez zlyhané úvery. Tento indikátor podľa nej vysvetlil len malú časť odchýlky.

Drahé úvery na Slovensku majú aj prozaickejší dôvod. Hovorí o ňom i NBS: „Snahou bánk je zmierniť negatívny dosah nižšieho objemu poskytnutých úverov na úrokové príjmy.“ Už priamo nespomína, že zavedenie eura a menovej politiky ECB zrušilo bankám hojne využívanú možnosť sterilizovať sa v NBS. A zahatalo cestu dobrým výnosom bez rizika.

Len náznakom sa NBS dotýka vplyvu konkurencie na sadzby. Dlhodobo najvyššie spready podľa nej vykazujú najväčšie banky. Stredne veľké sa prispôsobujú. V prvom polroku sa rozdiel medzi veľkými a malými prehĺbil a dosiahol takmer jeden percentný bod. Slovenská sporiteľňa to zdôvodňuje jednoducho. Menšie banky sa snažia zlepšiť podiel na trhu na úkor väčších bánk a tomu prispôsobujú cenu. No tento faktor „môže v konečnom dôsledku zhoršovať ich rizikový profil“.

Európska rozmanitosť

Hoci banky v eurozóne spadajú pod rovnakú menovú politiku ECB a operujú na silne prepojenom finančnom trhu, rozdiely v úročení úverov medzi krajinami pretrvali aj po zavedení jednotnej meny. Pohľad na extrémy ukazuje, že najlacnejšie úverové domy majú Severania. Vo Fínsku bola priemerná hypotéka v auguste za 2,4 percenta, Luxembursko bolo ešte nižšie.

Opačnému koncu podľa výkazov ECB neohrozene kraľuje Slovensko. S odstupom pol percentného bodu lacnejší je Cyprus, ktorého ceny nových hypoték sa pohybujú podobne ako na Slovensku. Krajiny sa v ostatných mesiacoch o neslávnu medailu delia. Slovensko ju drží od júna. Medzi najdrahšími sú ešte Holandsko, Nemecko či Francúzsko. No nebolo to vždy tak. Približne do októbra minulého roku, keď sa po uvoľnení menovej politiky prepadli klientske úrokové sadzby v eurozóne až pod minimá z leta 2005, bývali najdrahší Dáni a Gréci. Donedávna v štatistikách vytŕčali i Slovinci. No potom sa úrokové sadzby nadol prevalili i u nich.

ECB už pred tromi rokmi skúmala pramene týchto rozkolov a na jar priniesla detailnejšiu analýzu. Keďže vychádzala z údajov roka 2007, Slovensko ako nečlen eurozóny v porovnávaniach chýba. Zadefinovala hlavné faktory, ktoré na široký interval sadzieb vplývajú. Najdôležitejšie sú podľa nej preferencie jednotlivých národov pri voľbe fixácie úrokovej sadzby a náklady financovania bánk.

No za relevantné považuje i rozličné schémy zvýhodnenia hypoték či daňového odpočtu úrokov. Rozdiely môžu prameniť tiež v nerovnakom vývoji cien nehnuteľností s vplyvom na výšku zabezpečenia. Pripomína, že teória hovorí aj o stupni konkurencie, individuálneho vnímania rizika, nákladov na zmenu banky či ľudských vzťahov medzi klientom a bankou.

Fixácia sadzby

Hlavný faktor, ktorý podľa ECB vplýva na rôznorodosť sadzieb, je ich fixácia. Kým v niektorých krajinách prevažujú variabilné sadzby, obyvatelia iných si radšej zabezpečujú nehybnosť splátky na dlhšie. To vysvetľuje, prečo sú napríklad francúzske či holandské sadzby jedny z najvyšších. Ľudia uprednostňujú dlhú dobu fixácie. Francúzke hypotéky sú najčastejšie fixované na viac ako desať rokov, Holanďania sú viazanosťou sadzby medzi piatimi a desiatimi rokmi.

Slováci do tohto modelu nezapadajú. Najradšej si vyberajú lacnejšie hypotéky s variabilnou, prípadne na rok ukotvenou sadzbou. Tak ako väčšina krajín eurozóny. Ako píše ECB, dôvod, prečo banky preferujú v ponuke variabilné sadzby hypoúverov, možno vidieť aj v aplikácii Bazilejských pravidiel. Pohyblivé sadzby im dovoľujú presunúť kreditné riziko na domácnosti, takže si znižujú požiadavky na kapitál.

Prehodnocovanie sadzieb je podľa zistení ECB väčšinou na rozhodnutí banky. Obvykle nové sadzby odvíjajú od Euriboru, no napríklad Belgicko od pokladničných poukážok alebo Rakúsko, ktoré je zväčša vzorom aj pre Slovensko, od swapových sadzieb. Niektoré krajiny majú zmenu sadzby pri ukončení fixácie upravenú zákonom. Napríklad v Belgicku majú klienti dohodnutý strop a dno, kde sadzby môžu plávať. Aj vo Francúzsku sú jasné horné hranice.

Pre správne prehrávanie videí potrebujete mať nainštalovaný
Adobe^® FLASH PLAYER. Prosím kliknite na ikonku pre spustenie inštalácie.


Dôležité upozornenie: po stiahnutí inštalačného súboru, skôr ako ho spustíte zatvorte všetky okná Vášho prehliadača. Ak máte prehliadač Mozilla Firefox, zatvorte aj okno so zoznamom sťahovaných súborov, ak ho máte otvorené.

Po inštalácií sa zmeny prejavia až po zatvorení všetkých okien Vášho prehliadača a opätovnom spustení.

Nevýhodné z každej strany

Slovensko sa charakteristikou hypoték nijako nevymyká tomu, čo je bežné v Európe. Ani obľubou fixácie, ani dĺžkou trvania úverového vzťahu, ktorý sa v Európe pohybuje medzi dvadsiatimi a tridsiatimi rokmi. A ani pomerom medzi úverom a hodnotou nehnuteľnosti, ktorá je v únii okolo 80 percent: na Slovensku je to dokonca menej.

Kľúčové by tak mali byť náklady na refinancovanie. Lenže jednoduché porovnanie klientskych sadzieb na hypotéky a depozitmi v prípade Slovenska iba otvára nožnice. Tak ako je Slovensko najdrahšie v hypotékach, pri depozitoch patrí z pohľadu klienta opäť na najnevýhodnejší koniec: medzi krajiny, ktoré vklady úročia najbiednejšie. Rozdiel medzi vkladmi (fixovanými nad jeden rok) a hypoúvermi (s variabilnou a do roka fixovanou sadzbou) je v európskom priemere 1,3 percentného bodu. V slovenských podmienkach je dvojnásobný.

Keď banky vysvetľujú dôvody drahých hypoték, najčastejšie sa im v slovníku objavuje spojenie „zvýšená likvidná prirážka“. Ako argument ju pripúšťa i NBS. Likvidnú prirážku banky v minulosti pri tvorbe cien nespomínali. Podľa NBS vyjadruje náklad banky pri získavaní zdrojov do splatnosti úveru. I keď má väčšina úverov na bývanie krátku fixáciu sadzieb, ich splatnosť je dlhodobá: „Banka preto môže zobrať do úvahy aj cenu dlhodobých zdrojov.“

Jedným z najsilnejších argumentov slovenských peňažných ústavov pre drahšie hypotéky je, že musia zo zákona financovať hypotekárne úvery predajom hypotekárnych záložných listov (HZL). „Dlhodobé zdroje pre slovenské banky sú v priemere výrazne drahšie než pre mnohé zahraničné banky,“ dôvodí napríklad VÚB. Aj s umiestňovaním to má väčšina bánk ťažšie ako pred krízou. Jedným z faktorov je podľa VÚB aj vstup Slovenska do eurozóny. Umožňuje potenciálnym kupcom kupovať nielen slovenské emisie.

To, že zákon prikazuje slovenským bankám, aby na financovanie hypoték emitovali HZL, môže podľa NBS ovplyvňovať tvorbu marže. No upozorňuje, záleží na každom bankovom dome, čo do marže zahrnie: „Tvorba úrokových marží nie je regulovaná. Marže odzrkadľujú celkový pohľad banky na rizikovosť. A ziskovosť.“

Erste Bank či Raiffeisen International Bank, ktoré TREND oslovil, aby sa podelili o skúsenosti pri tvorbe úrokov v skupine, pripomínajú starú poučku. Že úrokové sadzby odzrkadľujú rizikové vnímanie štátu. „Slovensko má vyššie náklady kapitálu a likvidity ako jej kolegovia z únie – napríklad nemecké spready sú 50 bázických bodov, kým slovenské 150 až 160 bodov,“ poznamenáva Erste Bank.

Zdá sa, že slovenské banky v porovnaní s európskym priemerom ešte nejaký čas o dosť drahšie zostanú. Sú veľmi opatrné a aj náklady na financovanie môžu mať o čosi drahšie. No sledujú i svoje ziskové marže, ktoré môžu byť bez konkurenčného boja vyššie. Veď ich klienti nemajú inú alternatívu.

Foto - Profimedia.cz, ilustrácia - Marián Kamenský

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.