Sen o kúpe vlastného domu či bytu je jedna vec a skutočný dopyt po nehnuteľnosti vec druhá. Sen môže nabrať reálnu podobu len vďaka zdrojom na jeho financovanie. A tie banky majú a veľmi rady ponúkajú.

Financovanie nehnuteľností je pre ne beh na dlhé trate – táto disciplína je však obľúbená. Na niekoľko rokov im zafixuje klienta, ktorému môžu krížovo predávať aj ostatné produkty.

Úverovanie kúpy či výstavby najmä bytových priestorov je v súčasnom období, keď dopyt prevyšuje ponuku, lákavá vec. A neveľmi riskantná, najmä ak na zabezpečenie úveru slúži financovaná alebo iná nehnuteľnosť.

Banky sa preto do finančného krytia investícií do nehnuteľností vkladajú hneď dvakrát. Úverujú developerov pri výstavbe nových objektov a zdroje poskytujú aj retailovej klientele na kúpu či výstavbu bytu, domu alebo jeho rekonštrukciu.

Najširšia paleta konkurujúcich si bánk je na retailovom trhu financovania bývania. O financovanie výstavby kancelárskych priestorov či výrobných hál súťaží užšia vzorka bankových protihráčov.

Nový pohľad na bývanie

Hlavným hrdinom financovania nehnuteľností v retailovom bankovníctve sú hypotekárne úvery, ktoré poskytuje desať bankových domov. Hypoúvery boli v minulom roku najúspešnejším retailovým produktom, ktorý banky aj najviac mediálne podporovali.

V tomto roku postupne prichádzajú s novou koncepciou. Hypoúver je naďalej najdôležitejšou položkou vo finančnom menu.

Banky však začínajú propagovať riešenie bývania komplexnejšie. Jedným dychom ponúkajú aj spotrebné úvery, prostredníctvom ktorých možno zabezpečiť interiér budovy či dofinancovanie jej kúpy.

Banky ponúkajú aj úvery na bývanie zabezpečené nehnuteľnosťou či iným spôsobom – nie však klasické hypoúvery. Atraktívne môžu byť napríklad pre cudzincov, ktorí nárok na štátnu bonifikáciu pri hypoúvere nemajú, alebo pre tých, ktorí už hypoúver so štátnou podporou majú, ale prekročili limit stanovený zákonom. Takýto typ úverov, ktorý nie je klasifikovaný ako hypotekárny, môže byť výhodný aj pre banky, ktoré majú dostatok voľných zdrojov na úverovú expanziu a nevyhovuje im emisia hypotekárnych záložných listov.

Podobne ako pre právnické osoby

Hypotekárne úvery sú po prijatí nového zákona o bankách platného od tohto roku stanovené veľmi striktne. Prísna je ich definícia z hľadiska účelovosti aj hranica krytia hypoúverov prostredníctvom hypotekárnych záložných listov. Do troch rokov budú musieť všetky hypobanky kryť aspoň 90 percent hypotekárnych úverov týmito cennými papiermi.

Banky však môžu ponúkať aj klasické úvery, ktoré môžu mať charakter hypoúveru, ale ak nie sú označené ako hypotekárne, nemusia sa riadiť pravidlami pre hypoúvery. Strácajú tým štátnu podporu.

Banky ponúkajú aj hypotéky pre právnické osoby a bežné komerčné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Právnické osoby síce nemajú nárok na žiadnu podporu od štátu pri hypoúveroch, pre banky sa však na tieto úvery vzťahujú podmienky krytia ako pre hypoúvery malým klientom. Banky preto podnikom často radšej ponúkajú komerčné úvery.

Vlaňajšia hypohorúčka

V minulom roku prvé husle hrali hypotekárne úvery. Pomohla tomu najmä zmena legislatívy, ktorá v polovici roka zaviedla pohyblivú štátnu bonifikáciu hypoúverov.

Prelom polrokov, ktorý tvoril hranicu medzi uplatňovaním starého a nového zákona, bol zároveň vyvrcholením hypotekárnej horúčky, ktorú očakávaná legislatívna zmena priniesla. Klienti, ktorí si stihli uzatvoriť úverovú zmluvu ešte pred koncom júna, si dokázali zafixovať na celú dobu trvania úveru staré podmienky vrátane fixnej štátnej podpory, ktorá bola 2,5 percenta.

Vynachádzavosť bánk dopomohla k tomu, aby túto možnosť využili aj tí klienti, ktorí boli od podpisu kúpnopredajnej zmluvy ďaleko, prípadne ešte žiadnu nehnuteľnosť vyhliadnutú nemali. Banky totiž prebudili do života dovtedy nenápadný produkt hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Klienti tak mohli získať podpis pod úverovú zmluvu na financovanie ešte neexistujúceho domu či bytu.

S výnimkou Tatra banky a Slovenskej sporiteľne dokonca mohli ručiť vopred neurčenou nehnuteľnosťou. Pred čerpaním úveru však už museli byť tieto náležitosti doplnené, a tak bolo všetko v súlade s literou zákona.

Realitná skúška

Hypotekárny trh aj vďaka hypotékam na nešpecifikovanú nehnuteľnosť zažil pred koncom prvého vlaňajšieho polroka nevídaný rozmach. Objem schválených hypoúverov sa zdvojnásobil.

Na realitnom trhu pribudlo nárazovo viac ako 15 miliárd korún, čo znamenalo dopyt tisícok občanov hľadajúcich vhodnú nehnuteľnosť na kúpu. Zo schválených hypoték totiž väčšinu tvorili práve úvery na kúpu bytových priestorov.

Vopred však bolo jasné, že ponuka, ktorá by vybilancovala takýto záujem, na trhu nie je. Ceny nehnuteľností preto automaticky stúpali.

Mnohí, ktorí si chceli kúpiť strechu nad hlavou, žiadnu vhodnú nenašli, prípadne bola taká drahá, že si svoj zámer rozmysleli. Ku koncu roka sa z celkových schválených hypoúverov čerpali tri štvrtiny. Najväčšiu časť z nevyčerpaných úverov tvorili hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

Nová tvár hypoúveru

Od nového roka začal platiť nový zákon o bankách, ktorý dal hypotékam na nešpecifikovanú nehnuteľnosť novú tvár. Už pri podpise úverovej zmluvy musí klient riadne dokladovať nehnuteľnosť, ktorú zakladá v prospech banky.

Financovaná nehnuteľnosť musí byť doplnená najneskôr pred čerpaním úveru. Zákon sa vyrovnal aj s hypotékami na nešpecifikovanú nehnuteľnosť uzavretými pred vlaňajším polrokom.

Tí klienti, ktorí ešte nemali zašpecifikovanú kupovanú a zakladanú nehnuteľnosť, tak museli urobiť do konca februára. Inak im zanikol nárok na štátnu podporu.

Napríklad v OTP Banke sa to týkalo asi 40 percent takýchto úverov. „Azda najväčší problém bol špecifikovať úvery v Bratislave a jej blízkom okolí,“ poznamenáva hovorca OTP Banky Slovensko Norbert Lazar.

Podobná situácia bola na celom Slovensku. „Pri novostavbách nebolo možné ručiť rozostavaným bytom, pokiaľ nemal klient inú nehnuteľnosť na zabezpečenie,“ pridáva dôvod hovorkyňa Všeobecnej úverovej banky Silvia Nosálová.

Viacerí klienti podľa nej plánovali začať s výstavbou až na jar, a tak stavba nebola rozostavaná a nemohla byť na ňu vypracovaná záložná zmluva. „Zväčša išlo o stavebné zámery s vyššou hodnotou a primerane náročnejšou prípravou, ktoré žiadatelia o úver nestihli dotiahnuť do konca,“ hovorí o skúsenostiach v ČSOB jej hovorkyňa Miriam Fuňová.

Celkový objem nevyužitých hypoték na nešpecifikovanú nehnuteľnosť ťažko vyčísliť, pretože banky takéto štatistiky nemajú. Ku koncu februára však rozdiel medzi schválenými a čerpanými úvermi dosahoval zhruba deväť miliárd korún. Nenaplnené nešpecifikované hypotéky mali na nich najväčší podiel.

Východisko

Klientom, ktorí si ani osem mesiacov po uzatvorení zmluvy nedokázali nájsť nové bývanie, dali banky novú možnosť. Starý schválený úver, pri ktorom už stratili nárok na štátnu bonifikáciu, im pretočia do nového hypoúveru.

Tam už bude štátna podpora pohyblivá, na tento rok vo výške jedného percenta. A nebudú musieť predkladať väčšinu dokumentov, ktoré už banke preukázali.

„V HVB Bank vyžadujeme, aby potvrdenie o príjme nebolo staršie ako tri mesiace. Toto si väčšina záujemcov bude musieť doplniť,“ upozorňuje hovorkyňa banky Andrea Kollárová.

Najdôležitejšie je, že takmer všetky banky nepožadujú opätovné platenie vstupných poplatkov v prípade, že ich klient uhradil. Iná situácia je vo VÚB, kde bude musieť záujemca o novú zmluvu zaplatiť jednotný vstupný poplatok 4 900 korún.

VÚB poskytovala vlani na pol roka hypoúvery bez poplatkov, rovnako ako OTP Banka. Tá však ani v prípade preklápania starého hypoúveru na nešpecifikovanú nehnuteľnosť na nový úver poplatky nežiada.

ČSOB ponúka klientom, ktorí stratili nárok na štátnu bonifikáciu, iné riešenie. „Ak si do konca roka zvolia kupovanú nehnuteľnosť, získajú hypotekárny úver so zníženou sadzbou o 0,5 percenta oproti pôvodným podmienkam v zmluve,“ vysvetľuje M. Fuňová.

Ľahšia cesta

Tých, ktorí žiadajú o hypoúver v tomto roku, môžu potešiť nové podmienky – najmä zrušenie povinnosti spisovania notárskej zápisnice. Cenu za tento prostriedok na prípadné vymáhanie práva banky pri nesplácaní úveru platili klienti zo svojich peňaženiek.

Poplatky notárovi tvorili niekoľko tisícok korún. Od týchto poplatkov sú už klienti ušetrení.

Niektoré banky požadujú namiesto notárskej zápisnice vypísanie bianko zmenky. Na základe nej by sa mohli v prípade nesplácania úveru rýchlejšie dostať k súdnemu povoleniu na predaj majetku neporiadneho klienta. Tatra banka sa vzdala aj tohto nástroja.

Jej riziko však v porovnaní s ostatnými bankami nie je vyššie. Ako hlavná opora pri vymáhaní nesplácaných úverov bankám slúži zákon o dobrovoľných dražbách platný od minulého roka.

Ak klient dá súhlas s uplatňovaním tohto zákona, v prípade, keby úver nesplácal, banka môže založenú nehnuteľnosť predať bez povolenia súdu. Avšak len za vopred dohodnutých podmienok.

Nehnuteľnosť predá na dobrovoľnej dražbe, ktorú vedie licencovaný dražobník. Prístup banky k peniazom za nesplácané úvery tak už nemusí byť natoľko zdĺhavý a náročný.

Práve časovo náročná vymožiteľnosť práva bola dôvodom, prečo banky v minulosti využívali štatút notárskej zápisnice. Tá im umožňovala siahnuť na majetok neplatiča bez zbytočných súdnych prieťahov.

Tohtoročným hypolídrom je Tatra banka


Banky zviedli vlani na hypotekárnom trhu ostrý boj, na reklamu minuli predovšetkým pred koncom prvého polroka desiatky miliónov korún. Za celý minulý rok schválili hypotekárne úvery za viac ako 21 miliárd korún. Kumulatívne tak objem uzavretých zmlúv prekročil 37 miliárd korún, reálne sa však z tohto čerpalo o deväť miliárd korún menej.

Podľa skutočne čerpaných úverov sa vlani najviac darilo Všeobecnej úverovej banke. Tá v správnom okamihu pred zmenou legislatívy v polovici roka zareagovala akciou bez poplatkov, čo jej prilákalo najviac klientov. Aj keď mnohí z nich nakoniec zmluvu nedoplnili a úver nezačali čerpať, VÚB si zabezpečila prvé miesto aj v rebríčku čerpaných úverov. Potvrdila tak svoju dominanciu zabezpečenú jej pionierstvom na tomto trhu. Druhé dve najväčšie hypotekárne banky – Slovenská sporiteľňa a Tatra banka si napriek konzervatívnejšiemu prístupu k hypotékam na nešpecifikovanú nehnuteľnosť pripísali rovnako slušné sumy.

Viac sa vlani darilo Tatra banke, kde klienti čerpali o miliardu korún hypoúverov viac ako v najväčšom slovenskom bankovom dome. Spomedzi ostatných hypobánk zabodovala najmä OTP Banka, ktorá rovnako lákala nových klientov na hypotekárny úver bez poplatkov. V banke však zostalo veľa zmlúv na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, kde klienti nestihli doplniť všetky potrebné náležitosti. Z celkovo schválených úverov sa tam čerpalo necelých 60 percent.

Tohtoročné čísla naznačujú pokračujúci záujem o financovanie nehnuteľností prostredníctvom hypoúverov. Za prvé dva mesiace ich banky schválili za 1,2 miliardy korún, čo dohromady s predchádzajúcim obdobím od uvedenia tohto produktu na trhu znamená pozitívne vybavených žiadostí o úver za viac ako 38 miliárd korún. Do rúk klientov skutočne prešlo kumulatívne necelých 30 miliárd korún.

V prvých dvoch mesiacoch viedla Tatra banka, ktorá na tieto výsledky nadviazala masívnou reklamnou kampaňou hypotekárnej revolúcie, a tak možno očakávať priaznivé výsledky aj v ďalších mesiacoch. Po prvých dvoch mesiacoch si VÚB zaslúžila druhé miesto, Slovenská sporiteľňa a OTP Banka vykazovali veľmi blízke čísla. Ostatní hráči začali rok ospalo s niekoľkými desiatkami miliónov korún poskytnutých hypoúverov.

Foto – Miro Nôta

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.