Ivan si vyhliadol byt a na jeho kúpu si zobral úver. Ako väčšina klientov siahol po krátkodobom ukotvení úrokovej sadzby. To bolo pred vyše rokom, teda predtým, ako sa kríza výraznejšie prejavila aj na Slovensku. Po dvanástich mesiacoch, keď mu mala banka oznámiť novú sadzbu, zostal nemilo prekvapený.

Zatiaľ čo základné sadzby centrálnych bánk prudko klesali a medzibankové sadzby postupne tiež zostupovali, dokonca samy banky pravidelne hlásili redukovanie sadzieb pre nových zákazníkov, jemu banka ponúkla novú sadzbu vyššiu. Takmer o jeden percentný bod. V zdôvodnení sa spomínala aktuálna situácia na trhu a iné všeobjímajúce formulácie, ktoré sa dajú použiť v každej situácii.

Prispôsobivé zmluvy

Zákazník môže rovnakým spôsobom argumentovať, že situácia na trhu je pomerne dobrá. No nepochodí. Banka má vlastnú obchodnú politiku a pravidlá. A do kuchyne si nenechá nazerať.

Každá úroková sadzba je podľa ČSOB obchodným rozhodnutím banky a jej výška závisí aj od individuálnych parametrov klienta, ktoré banka posudzuje. Aby klient nebol zaskočený novou – vyššou sadzbou, majú banky rôzne dobré rady.

„Práve z dôvodu možného zvýšenia úrokovej sadzby pri obnove odporúčame klientom zvoliť si dlhšie obdobie fixácie,“ hovorí riaditeľka Public Relations ČSOB Tereza Molnár Copláková. Banka ponúka aj fixné úročenie na 15 či 20 rokov. No tieto alternatívy si dohromady nevybralo ani jedno percento klientov. Za istotu sa platí, úrokové sadzby pri dlhších fixáciách bývajú vyššie.

Ak klient s novou sadzbou nesúhlasí, môže si – spravidla za slušný poplatok – zmeniť typ úrokovej sadzby. Z variabilnej na fixnú alebo ešte fixnejšiu. Ak mu to pripadá ako z blata do kaluže, odporučí mu banka už iba vyplatiť zvyšok úveru jednorazovo.

Za predpokladu, že zoženie sumu potrebnú na splatenie zostatku úveru. Bude to mať v tomto termíne bezplatne. Ako rýchlo musí peniaze zložiť, záleží na podmienkach tej-ktorej banky. „V krajnom prípade má klient možnosť k dátumu obnovy sadzby vyplatiť celý úver bez sankcie,“ odkazuje ČSOB. Niektoré banky klientovi zhovievavo poskytnú na prefinancovanie úveru ešte mesiac navyše.

Ak takéto riešenie nie je pre dlžníka schodné, stáva sa vazalom obchodnej politiky banky a nejednoznačnej úverovej zmluvy. Nezostáva mu iné, ako platiť podľa nového kalendára.

Iba ak lampáreň

Ani banková ombudsmanka, ani Národná banka Slovenska s úrokovými sadzbami nechcú mať nič spoločné. Pokiaľ banka postupuje podľa zmluvy, ktorú klient podpísal, je len na nej, akú úrokovú politiku zvolí. Centrálna banka síce z času na čas upozorňuje, že rozdiely medzi úročením vkladov a úverov slovenských bankových domov sú priveľké, no sťažnosti individuálnych klientov nemá kompetenciu riešiť.

Celý problém tkvie v nejednoznačných zmluvných podmienkach.

Dlžník nielen že nevie, akú vynovenú sadzbu mu banka vyrubí, či bude vyššia alebo nižšia ako tá aktuálna. Spravidla ani netuší, ako k nej banka dospeje.

Kým sa bankové domy dopracujú k výslednej úrokovej sadzbe, preženú parametre klienta mnohými modelmi. K sadzbe, ktorú banky nazývajú „základná“, pripočítajú klientovi rizikovú prirážku – teda číslo závisiace od jeho ratingu, schopnosti úver načas splatiť. Nedávno začali banky pripočítavať aj takzvanú likvidnú prirážku, ktorou chcú zohľadniť, že zohnať peniaze nie je dnes jednoduché.

A niekedy pár desatiniek odpočítajú, ak klient využije ďalšie produkty, má slušný príjem alebo kontakty. No pozor, aby sa počas splácania nestratili. Až na Dexiu všetky banky potvrdili, že zvýhodnenia majú platiť po celú dobu splácania úveru. Dexia hovorí len o prvom období fixácie.

V úverovej zmluve má drvivá väčšina hypotekárnych zákazníkov iba výsledok tejto rovnice. Jediné číslo s percentom na konci. A lehotou, počas ktorej táto cifra platí. Jeho skladba či podmienky prepočítavania v zmluvách chýbajú. OTP Banka je jediná, ktorá v úverovej zmluve špecifikuje základnú sadzbu aj rizikovú prirážku klienta.

Ako sa to vezme

Samozrejme, banky by s tvrdením, že si klient férovosť ponúkanej obnovenej sadzby nemá ako overiť, pravdepodobne nesúhlasili. Veď klienta podrobne informujú a on podpisom úverovej zmluvy vyjadrí s podmienkami úveru súhlas, odkazuje Dexia.

Hovorca Tatra banky Boris Gandel na otázku, ako si klient môže overiť korektnosť novej úrokovej sadzby, odpovedal, že „obdržaním listovej zásielky s informáciou o novej výške úrokovej sadzby“.

Podľa VÚB je to celkom jednoduché. V úverovej zmluve je síce iba výsledná úroková sadzba, ale na konkrétnom úvere sa v čase končiacej sa fixácie prehodnocuje iba základná sadzba, hovorí vedúca oddelenia úverových produktov VÚB banky Angelika Farkašová. Klient tak novú sadzbu odhadne podľa vývoja refinančných sadzieb. Tie udávajú smer základnej sadzby. No neznamená to, že ich vývoj banka premietne okamžite a v plnej miere.

Slovenská sporiteľňa neviaže cenu úverov na referenčné sadzby, pretože „skutočná výška úrokových sadzieb, za ktoré si banky finančné prostriedky požičiavajú, je vyššia“. Ale rating, ktorý klient dostane pri poskytnutí úveru, má počas celej doby splatnosti rovnaký. Pri prehodnocovaní tak podľa hovorcu sporiteľne Štefana Frimmera získa sadzbu zodpovedajúcu tomuto ratingu. „V čase zmeny fixácie dostane klient rovnakú úrokovú sadzbu ako nový klient s rovnakým ratingom.“

Lenže klient podľa zmluvy nevie, v akej ratingovej kategórii sa nachádza a s kým si to môže porovnať.

Kým ostatné banky spravidla neskúmajú bonitu a nemenia rating dlžníka, ČSOB považuje za premenné všetky parametre vstupujúce do výpočtu vynovenej úrokovej sadzby. Banka má podľa T. Coplákovej právo prehodnotiť bonitu klienta pri každej zmene fixácie. Zmenu na konci fixácie pripúšťa aj Dexia. V prípade, že dôjde k zmene miery rizika klienta.

Transparentné výnimky

Výnimkou sú iba produkty pevne nadviazané na oficiálne zverejňované medzibankové sadzby – napríklad EURIBOR, predtým BRIBOR. Ak má klient fixne stanovenú maržu, vie si podľa vývoja medzibankových sadzieb spočítať, kde približne sa jeho nová sadzba najbližšie ocitne.

Z desiatky slovenských bankových domov, ktoré požičiavajú peniaze dlhodobo, takýto transparentný prepočet používa UniCredit Bank a mBank. Aj to len pri variabilných úrokových sadzbách. V prípade mBank sa pre ňu rozhodnú tri štvrtiny klientov. Jediné, s čím môže banka v takomto prípade operovať, je prirážka, ktorú si na začiatku vypýta nad EURIBOR. Počas celého splácania by sa už meniť nemala.

No ani medzibankové sadzby sa nehýbu vždy smerom nadol tak, ako to bolo v predchádzajúcich mesiacoch. Ak je prirážka banky privysoká a EURIBOR sa od dna odlepí, môžu byť klienti s transparentnou sadzbou znevýhodnení.

Okrem spôsobu výpočtu alebo aspoň približných pravidiel, ako banka sadzbu po uplynutí fixácie prepočíta, by mal klient sledovať aj iné parametre úveru. Napríklad možnosti, ako sa dá zo zmluvného vzťahu v prípade potreby vycúvať. Jednou z možností je snažiť sa presunúť hypotéku do inej banky. No napriek zámerom niektorých bánk, že budú chcieť podchytiť práve takýchto inde nespokojných klientov, sa masové presuny nekonajú.

Ilustračné foto - Profimedia.cz

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.